ועדת השרים לענייני פנים ושירותים, בראשות שר הפנים וסגן ראש הממשלה אליהו ישי, אישרה בישיבתה
מיום 17.01.2010 מספר שינויים מקלים לתמ"א 38.
1. תמ"א 38 תאפשר הענקת הזכויות מכוחה גם במקרה שהמבנה הקיים, המחייב חיזוק, ייהרס ויבנה מבנה אחר במקומו.
זאת, כיוון שמבנה חדש עדיף בהיבטים ההנדסיים והתפקודיים על מבנה ישן ומחוזק. אפשרות זו לא תחול במקרה של בניין המיועד לשימור.
2. תמ"א 38 תחול על מבנים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה- 1.1.1980, גם אם נעשו בהם תוספות בניה לאחר מכן.
3. תמ"א 38 תאפשר, בבניין בעל קומה מפולשת, סגירה ומילוי של הקומה המפולשת בנוסף להקמת קומה נוספת למבנה והרחבת יחידות דיור קיימות בבניין.
4. שר הפנים דיווח לועדת השרים כי המועצה הארצית בישיבתה מיום 13.10.20009 החליטה להאריך את תוקפה של התמ"א ל- 5 שנים נוספות.
הצגת רשומות עם תוויות בנייה על גגות. הצג את כל הרשומות
הצגת רשומות עם תוויות בנייה על גגות. הצג את כל הרשומות
יום ראשון, 14 בפברואר 2010
יום שני, 16 בנובמבר 2009
תמ"א 38 - מימון
אחד הקשיים המהותיים העומדים בפני יזם \ קבלן במימוש תמא 38 הנו נושא המימון .
בעוד שבפרויקטי נדל"ן בד"כ עומדת בפני היזם אפשרות למנף את השקעתו באמצעות מימון בנקאי ועל ידי כך להגדיל את הרווח הצפוי בפרויקט , בפרויקטי תמ"א 38 טרם קיימת אופציה כזו.
הבעיתיות נובעת בעיקר מן העובדה שבפרויקטיי תמ"א 38 לא ניתן בד"כ לבצע שיעבוד של הזכויות לבנק כבטוחה למימון הבנקאי דבר המקובל בפרויקטי בנייה אחרים.
העובדה כי לא ניתן להשתמש במימון בנקאי ליישום הפרויקטים משליכה אפשרויות הישום של התוכנית, מצמצמת את מספר הקבלנים המסוגלים לבצע התוכנית ודורשת מהם לגייס כספים בעלויות גבוהות מעלויות בנקאיות דבר המסבך את ביצוע הפרויקטים ומצמצם את ההצע לדיירים.
אחת מהבעיות המהותיות בתוכנית הנה חוסר כדאיות בישום הפרויקטים מחוץ לאיזור המרכז, נושא המימון הבנקאי משליך גם הוא על בעייה זו שכן יכולת מינוף היתה מגדילה את הכדאיות לישום גם באזורים בהם התשואה נמוכה יותר.
במהלך השנה האחרונה נתבשרנו על מספר מיקרים בהם הצליח יזם כזה או אחר להעמיד מימון בנקאי תוך כדי הגעה להסכמה עם דיירי הבניין לשיעבוד חלק מהמבנה . אנו צופים כי תופעה זו תתרחב עם הטמעת תוכנית המתאר.
נציין כי גם לממשלה יש יכולת לקדם ולסייע במימוש ומתן מימון על ידי העמדת מימון ממשלתי ו\או ערבויות מדינה לטובת מימוש התוכנית.
לפרטים נוספים ניתן לפנות אלינו בדואר אלקטרוני info@tamaaim.com או קישור הבא : http://www.tamaaim.com
בעוד שבפרויקטי נדל"ן בד"כ עומדת בפני היזם אפשרות למנף את השקעתו באמצעות מימון בנקאי ועל ידי כך להגדיל את הרווח הצפוי בפרויקט , בפרויקטי תמ"א 38 טרם קיימת אופציה כזו.
הבעיתיות נובעת בעיקר מן העובדה שבפרויקטיי תמ"א 38 לא ניתן בד"כ לבצע שיעבוד של הזכויות לבנק כבטוחה למימון הבנקאי דבר המקובל בפרויקטי בנייה אחרים.
העובדה כי לא ניתן להשתמש במימון בנקאי ליישום הפרויקטים משליכה אפשרויות הישום של התוכנית, מצמצמת את מספר הקבלנים המסוגלים לבצע התוכנית ודורשת מהם לגייס כספים בעלויות גבוהות מעלויות בנקאיות דבר המסבך את ביצוע הפרויקטים ומצמצם את ההצע לדיירים.
אחת מהבעיות המהותיות בתוכנית הנה חוסר כדאיות בישום הפרויקטים מחוץ לאיזור המרכז, נושא המימון הבנקאי משליך גם הוא על בעייה זו שכן יכולת מינוף היתה מגדילה את הכדאיות לישום גם באזורים בהם התשואה נמוכה יותר.
במהלך השנה האחרונה נתבשרנו על מספר מיקרים בהם הצליח יזם כזה או אחר להעמיד מימון בנקאי תוך כדי הגעה להסכמה עם דיירי הבניין לשיעבוד חלק מהמבנה . אנו צופים כי תופעה זו תתרחב עם הטמעת תוכנית המתאר.
נציין כי גם לממשלה יש יכולת לקדם ולסייע במימוש ומתן מימון על ידי העמדת מימון ממשלתי ו\או ערבויות מדינה לטובת מימוש התוכנית.
לפרטים נוספים ניתן לפנות אלינו בדואר אלקטרוני info@tamaaim.com או קישור הבא : http://www.tamaaim.com
PR: 
LD: 
I: 
Rank: 
C: 
יום רביעי, 28 באוקטובר 2009
תמ"א 38 - על מה יש לתת את הדעת במימוש הפרויקט
תוכנית מתאר מס' 38 - או בקיצור תמ"א 38 הנה תוכנית שהאושרה כבר לפני מספר שנים, יעוד התוכנית העיקרי הנו עידוד בתים משותפים לביצוע חיזוק יסודות הבניין לקראת רעידת אדמה העלולה להיתרחש , זו בתמורה למתן זכויות בנייה ובעיקר הטבות מס בצורת הקלות במס שבח והטלי השבחה על הזכויות הניתנות.
התוכנית מעודדת בעצם חליפין של זכויות בנייה ועבודות בנייה תחת הטבת מס ומתן זכויות נוספות לשיפור מראה הבניין ותשתיותיו.
יוזמת התוכנית הנה ברוכה אך קיימים מספר נושאים המקשים על ישום התוכנית . תשומת לב לנושאים אלו כבר בשלבים הראשונים עשוייה להגדיל באופן משמעותי את ההיתכנות לקיומם.
במאמר זה ננסה לסקור חלק מנושאים כאלו ולציין את דרך ההתמודדות המומלצת לטעמנו
התוכנית מעודדת בעצם חליפין של זכויות בנייה ועבודות בנייה תחת הטבת מס ומתן זכויות נוספות לשיפור מראה הבניין ותשתיותיו.
יוזמת התוכנית הנה ברוכה אך קיימים מספר נושאים המקשים על ישום התוכנית . תשומת לב לנושאים אלו כבר בשלבים הראשונים עשוייה להגדיל באופן משמעותי את ההיתכנות לקיומם.
במאמר זה ננסה לסקור חלק מנושאים כאלו ולציין את דרך ההתמודדות המומלצת לטעמנו
הגעה להסכמה בין הדיירים - תהליך זה מורכב מעין כמוהו אך הסכמה זו הנה בסיס התוכנית , למרות עדכונים כאלו או אחרים ביוזמת החקיקה על מנת לשנות את הרוב הדרוש לצורך התוכנית, בניין שבו אין הסכמה מקיר לקיר יגרר במשך שנים כנראה עד לישום התוכנית אם בכלל , שימו לב לנושא זה והשתדלו ללבן את כל הפערים לפני היציאה לדרך על מנת לא לבזבז זמן מיותר , בצעו התהליך בצורה שקופה לכל הדיירים , שלחו עדכונים ושתפו דוקא את המתנגדים בתהליך על מנת לרתום אותם לנושא.
מיקום הבניין – היות ובסיס ההתוכנית הנו החלפת זכויות בנייה בעבודות ביצוע, עקב כך שווי הזכויות ככל שיגדל יעשה את הפרויקט אטרקטיבי יותר בעוד שעלויות הבנייה הנן שוות או דומות כמעט בכל מיקום. נושא זה טרם קיבל פיתרון על ידי המחוקק כך שבעצם עיקר ישום התוכנית הנו באיזור המרכז בעל שווי הקרקעות הגבוה ביותר בעוד שבאזור הצפון ודרום יהיה קשה יותר לבצע את הפרויקט מבחינה כלכלית. היו ערים לנקודה זו במידה והנכם גרים באזורים שאינם במרכז, פרויקטים ניתנים לישום אך בתמורה נמוכה יותר לדיירים לדוגמת הוספת מעלית ושיפוץ בלבד .
אישורים , אישורים , אישורים - כמו בכל פרויקט בנייה תהליך השגת האישורים הינו קשה וסזיפי והרשויות עצמן לומדות בימים אלו את ישום התוכנית והקשיים שבה., בעיות שונות כגון היתרי בנייה חריגים , בעיות חניה שיש צורך לפותרן וסתם בירוקרטיה דוחות לא אחת את ישום הפרויקט. כאן נותר רק להיתאזר בסבלנות ולהיתנחם בעובדה כי קיימות כבר מספר רשויות הנערכות באופן רציני ליישום התוכנית ומקדישות המשאבים הדרושים לשיפור התהליך ( רמת גן, רעננה, ) . כמובן שעבודה עם יזם \ קבלן נכון ועם משרד אדריכלים נכון בד"כ מקל על העבודה. ניתן להתנחם כי ההתמודדות עצמה נעשית על ידי הקבלן \ יזם בד"כ ולא על ידי דיירי הבניין הסובלים בעיקר מן הזמן שחולף עד לאישור.
מימון הפרויקט - תהליך החלפת זכויות הבנייה בשירותי בנייה המבוצע בתמ"א 38 לא מאפשר בשלב זה קבלת מימון בנקאי לפרויקט ומחייב מימון עצמי . דבר זה מקשה על הקבלן המבצע ומחייב מן הבניין בדיקה וקבלת ערבויות ביצוע מתאימות לצורך ביצוע הפרויקט בצורה תקינה. יש להניח כי בחלוף זמן וביצוע של פרויקטים נוספים יפתר נושא זה ונושא המימון יתאפשר אך עד אז שימו לב שהנכם מקבלים ערבויות נאותות ובוחנים את טיב החברה היזמית
לפרטים נוספים ניתן לפנות לאתר הבית שלנו - תמ"אים -הדרך שלך לתמ"א 38
או בכתובת מיייל Info@tamaaim.com
מאמרים נוספים :
תמ"א 38 - בסיס התוכנית
תמא 38 - איך עושים את זה
הירשם ל-
רשומות (Atom)