תמא 38 איך מתחילים ?
יישום ומימוש זכויות על פי תוכנית מתאר ארצית מספר 38 , הקרוייה בקיצור תמא 38 ( או תמ"א 38 ) הנה משימה לא פשוטה המערבת בתוכה מגעים עם צדדים רבים כגון דיירי הבניין, חברות יזמיות וקבלניות, גופים עירוניים , יועצים משפטיים ופיננסים וכד'. בנוסף לכך יש לקחת בחשבון כי משימה זו מבוצעת בדרך כלל על ידי צוות דיירים אשר מימוש התמא אינו עיקר עיסוקם בחיי היום יום דבר היוצר מורכבויות נוספות ולעיתים אף מעקב את יישום הפרויקט באופן משמעותי . אי לכך חשוב לתכנן את דרך הפעולה בצורה נכונה על מנת למנוע עיכובים ובזבוז זמן ולהבטיח תהליך יעיל ומוצלח אשר יביא בסופו למימוש הפרויקט בצורה המוצלחת ביותר האפשרית.
במאמר זה בחרנו להביא לכם את התהליך המומלץ לדעתנו, זאת לאחר שהיינו מעורבים במספר תהליכים מורכבים מעין אלו בעבר.
א. הבסיס – הסכמת דיירים - המכשול הראשוני ליישום הנו השגת הסכמת דיירים למימוש הזכויות וחיזוק המבנה על פי התמא. אין ספק כי יש לטפל בנושא הסכמת הדיירים לפני מעבר לבחירת יזם\ קבלן וכד. בדרך כלל השלב זה מעוניינים הדיירים לקבל מידע על זכויותיהם במסגרת התוכנית ומתחילים מגעים ראשוניים עם יזמים , אלו מצידם ימנעו להשקיע בפרויקט כל עוד אין הסכמת דיירים מצב הגורר למצב של "ביצה ותרנגולת" מבחינת יכולת התקדמות . אנו ממליצים להתחיל בשלב זה בהסכמה עקרונית של השכנים בלבד שתבוצע ללא קבלת הצעות מקבלנים \ יזמים, הסכמה זו יכולה להיות מנוסחת במסמך כללי אשר מסמיך את חברי הוועד לשאת ולתת עם יזמים לצורך קבלת הצעות למימוש. בחתימה על מסמך עקרוני כזה ושאינו מחייב מצד הדיירים מושגות שתי מטרות , האחת , השגת מחויבות ראשונית של הדיירים לתהליך בחתימה על המסמך והשני , הפגנת רצינות מצד הבניין לתהליך בבואם ליזמים לצורך בחינה ובדיקה של זכויותיהם לפי התוכנית.
ב. שלב ב – בדיקת הזכויות שלכם – בדיקת הזכויות שלכם אינה בהכרח דבר היכול להיות מבוצע אך ורק על ידי מהנדס או אדריכל מטעמכם . תוכלו ללמוד ולקבל פרטים בסיסיים אשר יעזרו לכם להבין ולקדם את התוכנית , כגון אפשרויות הבנייה והמגבלות של הבניין, צווים עירוניים המחייבים מפרטים מסויימים כגון חיפוי , חנייה וכד, חומר זה ניתן לקבל במחלקת ההנדסה בעירייה , שם תוכלו אף לשבת עם אחד המהנדסים אשר יסביר לכך את האפשרויות לאחר שתוציאו את תיק הבניין ( בדרך כלל יש להזמינו מראש לפני ההגעה לעירייה ) . בנוסף ניתן לקבל בחלק מהרשויות פרטים באתר ה GIS של הרשות הרלוונטית .
ג. שלב ב – קבלת הצעות רלוונטיות – לאחר שהשלמתם את שלב ההסכמה העקרונית ולמדתם את המגבלות והזכויות של הבניין שלכם ניתן לצאת לדרך . קיימות חברות אשר עוסקות בתחום מימוש ויזום פרויקטים כאלו , יש לפנות למספר גורמים ולבצע פגישות ראשוניות ובחינת האפשרויות למימוש בבניין. ככל שתלמדו יותר בשלבים הראשונים על הזכויות שלכם תוכלו למקד את היזמים להצעה ספציפית יותר ולאחר בחינה יסודית ומקצועית . שימו לב והדגישו כי ההצעה שברצונכם לקבל צריכה להיות לאחר בחינה יסודית וספציפית לגבי הבניין שלכם , המנעו מקבלת הצעות "גנריות" אשר לא יעזרו לכם לקדם את הפרויקט
ד. שלב ג – בחירת מישם הפרויקט – הגדירו את הקריטריונים לבחינה החשובים מבחינתכם , אלו יכולים להיות :
1. ידע ונסיון של היזם
2. גודל החברה
3. יכולת העמדת בטחונות
4. ממליצים
5. ההצעה עצמה
ה. בחירת עו"ד ועריכת הסכם – פרויקט תמא 38 דורש הבנה במספר נושאים ספציפים הקשורים למבנה העסקה ובחירת היועץ המשפטי הנכון המכיר ומבין את מורכבות הנושא תוכל לקדם את הפרויקט ולסייע במימושו היעיל והמהיר.
בהצלחה
הצגת רשומות עם תוויות חיזוק מבנים. הצג את כל הרשומות
הצגת רשומות עם תוויות חיזוק מבנים. הצג את כל הרשומות
יום שישי, 24 בספטמבר 2010
יום חמישי, 16 בספטמבר 2010
השקעות בתמא 38
בתקופה האחרונה מתרבים הפרסומים על גופים הנכנסים לפעילות מימון והשקעה לצורך יישום תמא 38 . כניסה זו נובעת ממספר גורמים.
קושי בהשגת מימון בנקאי - כידוע קיימת בעייה בהשגת מימון בנקאי הנובעת מהמורכבות ביצירת נכס אשר אותו ניתן להציג כבטוחה לצורך קבלת מימון בנקאי, קיימים מספר פתרונות משפטיים מורכבים אך עדיין הנושא מורכב ויוצר בעיתיות בהשגת מימון בנקאי , מיקר את עלותו ולוקח זמן ומאמץ רבים מצד היזמים בהשוואה לעסקת נדלן טיפוסית. מתן מימון על ידי גופי השקעה שאינם בנקים ממלאת את הווקום הגדול למימון בעסקאות תמ"א 38 ומאפשרת למשקיע תשואה עודפת על הלוואה רגילה עם סיכון יחסי נמוך.
מחסור בקרקעות לבנייה באיזורי הביקוש - אותו מחסור הגורם לעליית מחירים משמעותית בשנים האחרונות גורם לעסקאות התמא בתוך הערים הגדולות להיות אטרקטיביות ובעלות סיכון נמוך להשקעה ומאפשר קבלת "קרקע" במרכז הערים אשר אינה קיימת לרכישה במרבית המקומות לייזום נדלני סטנדארטי.
צפי לקבלת הקלות נוספות בתוכנית - ברור לכל כי התוכנית בשלב זה אינה משיגה את מטרתה באופן גורף וניתן לראות תהליך מתמשך ועקבי של חתירה להקלות נוספות בין במישור המיסויי ובין במישור התהליכי במתן הקלות ותמריצים לישום התוכנית לחיזוק מבנים. כשיוטמעו השינויים תגדל רווחיות העסקאות אשר "מתבשלות" כעת ועשויות להסב למשקיעים היום תשואה עודפת כאמור עם סיכון יחסית נמוך
ג
קושי בהשגת מימון בנקאי - כידוע קיימת בעייה בהשגת מימון בנקאי הנובעת מהמורכבות ביצירת נכס אשר אותו ניתן להציג כבטוחה לצורך קבלת מימון בנקאי, קיימים מספר פתרונות משפטיים מורכבים אך עדיין הנושא מורכב ויוצר בעיתיות בהשגת מימון בנקאי , מיקר את עלותו ולוקח זמן ומאמץ רבים מצד היזמים בהשוואה לעסקת נדלן טיפוסית. מתן מימון על ידי גופי השקעה שאינם בנקים ממלאת את הווקום הגדול למימון בעסקאות תמ"א 38 ומאפשרת למשקיע תשואה עודפת על הלוואה רגילה עם סיכון יחסי נמוך.
מחסור בקרקעות לבנייה באיזורי הביקוש - אותו מחסור הגורם לעליית מחירים משמעותית בשנים האחרונות גורם לעסקאות התמא בתוך הערים הגדולות להיות אטרקטיביות ובעלות סיכון נמוך להשקעה ומאפשר קבלת "קרקע" במרכז הערים אשר אינה קיימת לרכישה במרבית המקומות לייזום נדלני סטנדארטי.
צפי לקבלת הקלות נוספות בתוכנית - ברור לכל כי התוכנית בשלב זה אינה משיגה את מטרתה באופן גורף וניתן לראות תהליך מתמשך ועקבי של חתירה להקלות נוספות בין במישור המיסויי ובין במישור התהליכי במתן הקלות ותמריצים לישום התוכנית לחיזוק מבנים. כשיוטמעו השינויים תגדל רווחיות העסקאות אשר "מתבשלות" כעת ועשויות להסב למשקיעים היום תשואה עודפת כאמור עם סיכון יחסית נמוך
ג
יום שבת, 4 בספטמבר 2010
יום ראשון, 22 באוגוסט 2010
סקירת כדאיות ישום תמא 38
כפי שכתבנו קודם , תמא 38 הנה תוכנית אשר יוצרת בעצם מהלך של עסקת קומבינציה בה מוחלפות הזכויות הניתנות לקבלן על גג הבניין ובקומה המפולשת תמורת שיפוץ המבנה, חיזוקו מפני רעידות אדמה ותוספות אחרות הניתנות לדיירים בתמורה לזכויות אלו . הזכויות המוענקות במסגרת התמא פטורות פטור מלא או חלקי לפי העניין מהטלי השבחה ומס שבח.
התמורה בישום תמא 38 הניתנת לקבלן הנה באופן של מתן זכויות במקרקעין, בהתאם לכך משתנה הרווחיות באופן מהותי מעסקה לעסקה בשל המיקום ושווי הקרקע המוענקת לייזמים בתמורה לשירותיהם.
במקומות מסויימים מתקיימת בקלות ההצדקה הכלכלית לביצוע הפרויקטים בעוד שבאחרים אין הצדקה כלכלית כלל או שסף הרווחיות צר ומצומצם .
בכתבה הבאה ננסה לסקר את הבעיות העולות כתוצאה מהשוני המהותי הקיים בשווי הקרקע בחלק מהמיקומים
תמא 38 ראשון לציון , תמא 38, חולון – למרות העלייה במחירים באזורים אלו בשנים האחרונות עדיין עומדת שאלת כדאיות הביצוע בעינה וקיימת שונות מהותית בתוך העיר בין מקומות אשר כדאיים ליישום ( למרות הרווח הנמוך יחסית ) לבין אלו שאין הצדקה כלכלית או הרווח מרג'נלי . עיריית ראשון מאפשרת בנייה של מעבר לקומה אחת הניתנת לאחר הצגת תחשיב כלכלי אך המיסוי המוטל על הזכויות הניתנות מעבר לאלו הניתנות במסגרת התמא גבוה . עיריית ראשון השכילה להקים מנגנון מקצועי ותומך בהגשת הבקשות לתוכנית וקבלת מידע.
השונים בישראל ואת כדאיות הישום בהם.
תמא 38 רמת גן, תמא 38 רעננה , תמא 38 גבעתיים - ערים אשר ללא ספק צועדות בראש הערים אשר דוחפות לישום התוכנית שווי קרקעות גבוהה, מספר פרויקטים גדול יחסית בביצוע ובהתהליכי אישורים , הערייות הקימו מנגנון תומך לתוכנית תומך במתן סיוע לתושבים ולייזמים בצורה יעילה. רמת גן אף הגדילה לעשות באישור של קומה שנייה תחת התוכנית אשר מקבלת הקלות בהטלי ההשבחה.
תמא 38 חיפה והקריות , תמא 38 באר שבע – בראשונה בעיקר קיימת דרישה משמעותית ליישום התוכנית , זאת בשל גיל המבנים וכמו כן בשל סכנת רעידת האדמה באזור זה, למרות זאת קיימת בעיותיות בכדאיות ליישום התוכנית באזורים אלו מצד היזמים בשל שווי קרקע נמוך לבנייה דבר המונע יכולת התקדמות לביצוע וישום .
תמא 38 תל אביב – אזור אשר ללא ספק מרביתו כדאי ליישום בשל עליית מחירי הקרקע בשנים האחרונות , משום מה מעטים הפרויקטים שבוצעו , יש הטוענים בשל התנהלות מוניציפלית.
מהאמור לעיל ניתן לראות כי על מנת להמשיך ולעודד את ביצוע התוכנית על המחוקק והרשויות להמשיך ולתמוך בהקמת מנגנונים לתמיכה בישום התוכנית וליישום הקלות באזורים בהם אין הצדקה כלכלית ליישום או הכדאיות נמוכה. יש לדאוג כי יתקיים מערך יחסים בו הן דיירי הבניין , והן הייזמים\ קבלנים יוצאים נשכרים בישום תמא 38
אין האמור לעיל בכדי להוות חווד דעת מקצועית והרשום לעיל מהווה דעה אישית של הכותב לפי מיטב נסיונו .
התמורה בישום תמא 38 הניתנת לקבלן הנה באופן של מתן זכויות במקרקעין, בהתאם לכך משתנה הרווחיות באופן מהותי מעסקה לעסקה בשל המיקום ושווי הקרקע המוענקת לייזמים בתמורה לשירותיהם.
במקומות מסויימים מתקיימת בקלות ההצדקה הכלכלית לביצוע הפרויקטים בעוד שבאחרים אין הצדקה כלכלית כלל או שסף הרווחיות צר ומצומצם .
בכתבה הבאה ננסה לסקר את הבעיות העולות כתוצאה מהשוני המהותי הקיים בשווי הקרקע בחלק מהמיקומים
תמא 38 ראשון לציון , תמא 38, חולון – למרות העלייה במחירים באזורים אלו בשנים האחרונות עדיין עומדת שאלת כדאיות הביצוע בעינה וקיימת שונות מהותית בתוך העיר בין מקומות אשר כדאיים ליישום ( למרות הרווח הנמוך יחסית ) לבין אלו שאין הצדקה כלכלית או הרווח מרג'נלי . עיריית ראשון מאפשרת בנייה של מעבר לקומה אחת הניתנת לאחר הצגת תחשיב כלכלי אך המיסוי המוטל על הזכויות הניתנות מעבר לאלו הניתנות במסגרת התמא גבוה . עיריית ראשון השכילה להקים מנגנון מקצועי ותומך בהגשת הבקשות לתוכנית וקבלת מידע.
השונים בישראל ואת כדאיות הישום בהם.
תמא 38 רמת גן, תמא 38 רעננה , תמא 38 גבעתיים - ערים אשר ללא ספק צועדות בראש הערים אשר דוחפות לישום התוכנית שווי קרקעות גבוהה, מספר פרויקטים גדול יחסית בביצוע ובהתהליכי אישורים , הערייות הקימו מנגנון תומך לתוכנית תומך במתן סיוע לתושבים ולייזמים בצורה יעילה. רמת גן אף הגדילה לעשות באישור של קומה שנייה תחת התוכנית אשר מקבלת הקלות בהטלי ההשבחה.
תמא 38 חיפה והקריות , תמא 38 באר שבע – בראשונה בעיקר קיימת דרישה משמעותית ליישום התוכנית , זאת בשל גיל המבנים וכמו כן בשל סכנת רעידת האדמה באזור זה, למרות זאת קיימת בעיותיות בכדאיות ליישום התוכנית באזורים אלו מצד היזמים בשל שווי קרקע נמוך לבנייה דבר המונע יכולת התקדמות לביצוע וישום .
תמא 38 תל אביב – אזור אשר ללא ספק מרביתו כדאי ליישום בשל עליית מחירי הקרקע בשנים האחרונות , משום מה מעטים הפרויקטים שבוצעו , יש הטוענים בשל התנהלות מוניציפלית.
מהאמור לעיל ניתן לראות כי על מנת להמשיך ולעודד את ביצוע התוכנית על המחוקק והרשויות להמשיך ולתמוך בהקמת מנגנונים לתמיכה בישום התוכנית וליישום הקלות באזורים בהם אין הצדקה כלכלית ליישום או הכדאיות נמוכה. יש לדאוג כי יתקיים מערך יחסים בו הן דיירי הבניין , והן הייזמים\ קבלנים יוצאים נשכרים בישום תמא 38
אין האמור לעיל בכדי להוות חווד דעת מקצועית והרשום לעיל מהווה דעה אישית של הכותב לפי מיטב נסיונו .
יום ראשון, 14 בפברואר 2010
תמ"א 38 - עדכוני חקיקה
ועדת השרים לענייני פנים ושירותים, בראשות שר הפנים וסגן ראש הממשלה אליהו ישי, אישרה בישיבתה
מיום 17.01.2010 מספר שינויים מקלים לתמ"א 38.
1. תמ"א 38 תאפשר הענקת הזכויות מכוחה גם במקרה שהמבנה הקיים, המחייב חיזוק, ייהרס ויבנה מבנה אחר במקומו.
זאת, כיוון שמבנה חדש עדיף בהיבטים ההנדסיים והתפקודיים על מבנה ישן ומחוזק. אפשרות זו לא תחול במקרה של בניין המיועד לשימור.
2. תמ"א 38 תחול על מבנים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה- 1.1.1980, גם אם נעשו בהם תוספות בניה לאחר מכן.
3. תמ"א 38 תאפשר, בבניין בעל קומה מפולשת, סגירה ומילוי של הקומה המפולשת בנוסף להקמת קומה נוספת למבנה והרחבת יחידות דיור קיימות בבניין.
4. שר הפנים דיווח לועדת השרים כי המועצה הארצית בישיבתה מיום 13.10.20009 החליטה להאריך את תוקפה של התמ"א ל- 5 שנים נוספות.
מיום 17.01.2010 מספר שינויים מקלים לתמ"א 38.
1. תמ"א 38 תאפשר הענקת הזכויות מכוחה גם במקרה שהמבנה הקיים, המחייב חיזוק, ייהרס ויבנה מבנה אחר במקומו.
זאת, כיוון שמבנה חדש עדיף בהיבטים ההנדסיים והתפקודיים על מבנה ישן ומחוזק. אפשרות זו לא תחול במקרה של בניין המיועד לשימור.
2. תמ"א 38 תחול על מבנים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה- 1.1.1980, גם אם נעשו בהם תוספות בניה לאחר מכן.
3. תמ"א 38 תאפשר, בבניין בעל קומה מפולשת, סגירה ומילוי של הקומה המפולשת בנוסף להקמת קומה נוספת למבנה והרחבת יחידות דיור קיימות בבניין.
4. שר הפנים דיווח לועדת השרים כי המועצה הארצית בישיבתה מיום 13.10.20009 החליטה להאריך את תוקפה של התמ"א ל- 5 שנים נוספות.
יום שני, 30 בנובמבר 2009
תמא 38 - נקודות למחשבה
כפי שכבר כתבנו בפוסטים קודמים אין ספק שתוכנית המתאר ( תמא 38 ) נושאת מאחוריה כוונה חיובית לחזק את יסודות הבניין בפני רעידות אדמה מצד אחד ומן הצד השני לשפר את החזות העירוניות בחידוש המבנים , כל זאת בעזרת הענקת זכויות בנייה נוספות לדיירים וליזמים לצורך מימוש הפרויקט.
למרות זאת קיימים מספר "כשלים בתוכנית " שיש לתת עליהם את הדעת לצורך המשך מימושה המוצלח בעתיד .
כאן ננסה לסקור כשלים אלו , סבורני שלאחר מספר שנים שהתוכנית מוטמעת בעצלתיים הגיע הזמן לתת את הדעת לנושאים המפריעים לתוכנית להמריא בצורה מוצלחת ומהירה יותר .
א.בניה מחוץ לאזורי הביקוש - מהות התוכנית הנה בעצם עסקת חליפין בה הדיירים מקבלים שווי בניה, שיפוץ וחיזוק היסודות ואילו הקבלן \ יזם מקבל זכויות בנייה על גג הבניין. באופי כזה של עסקת "חליפין" ברור כי ככל שערך הזכויות הניתנות ליזם גבול יותר כך כדאי ורווחי יותר מימוש הפרויקט, מצב זה יצר כדאיות ביצוע סבירה וטובה באזורי הביקוש ( גוש דן השרון בעיקר ) וחוסר יכולת ביצוע מטעמי אי כדאיות כלכליות באזורים שהנם מחוץ לאזור המרכז.
היות וברור כי כוונת החוק היתה ליצור מצב בו מבוצע חיזוק יסודות המבנים מפני רעידות אדמה בכל הארץ ולא אך ורק באיזורי הביקור יש לתת את הדעת לסוגייה ולתת לה פתרון, הפתרון יכול להיות במתן הטבות ספציפיות מחוץ לאזורי הביקור כגון הטבות מס, תמיכת מדינה באמצעות מענקים \ ערבויות לקבלן וכדומה .
ב. מימון - אחת הבעיות העומדות בפני יזמים \ קבלנים הנה העמדת מימון מספיק לפרויקט. בעוד שבפרויקטי בנייה אחרים ניתן להעמיד באופן רגיל מימון בנקאי , העמדת מימון כזה לפרויקטי תמ"א 38 קשה היות ולא ניתן לשעבד את הזכויות הניתנות לקבלן עד לגמר עבודות הבנייה באופן רגיל. מצב זה גורם להקטנת הכדאיות בפרויקטים מעין אלו בשל חוסר יכולת מינוף ההון העצמי וכמו כן מקטינה את כמות הקבלנים המסוגלים לבצע באמצעות הון עצמי פרויקטים מעין אלו . ניתן היה לתמוך בביצוע פרויקטים כאלו ובמיוחד מחוץ לאזורי הביקוש ( ראו נקודה קודמת ) באמצעות תמיכת מדינה לדוגמא על ידי מתן ערבויות לקבלנים שיאפשרו לקיחת אשראי בנקאי. או לחלופין הגעה להסדרי מימון נוחים ואפשריים עם המוסדות הבנקאיים.
ג. הסכמת דיירים - זו אחת המכשלות המהותיות בנושא התמ"א , רבות נאמר על הדרך הנכונה להגיע להסכמות הדרושות לביצוע הפרויקט כך שלא נכביר מילים על נושא זה, לאחרונה בוצעו שינויי חקיקה המאפשרים פנייה אל הממונה על הבתים המשותפים לצורך הכרעה במקרה של דייר המכשיל את הפרויקט ללא סיבה מוצדקת, פתרון זה הוא ההתחלה אך בהחלט אין בו די על מנת להזיז ולהניע את גלגלי הפרויקט מהר יותר.
מנינו שלושה נושאים עיקריים שלדעתנו יש לתת את תשומת הלב על מנת לשפר את יכול ההטמעה של פרויקטי תמ"א 38
אנו סבורים שאף עם חלוף הזמן והתגברות הפרויקטים המיושמים בפועל תישתפר מהירות ביצועם ונשכיל להתגבר על הכשלים בטמונים בחקיקה
בהצלחה
לפרטים נוספים ניתן לפנות אלינו בדואר אלקטרוני info@tamaaim.com או קישור הבא : http://www.tamaaim.com
למרות זאת קיימים מספר "כשלים בתוכנית " שיש לתת עליהם את הדעת לצורך המשך מימושה המוצלח בעתיד .
כאן ננסה לסקור כשלים אלו , סבורני שלאחר מספר שנים שהתוכנית מוטמעת בעצלתיים הגיע הזמן לתת את הדעת לנושאים המפריעים לתוכנית להמריא בצורה מוצלחת ומהירה יותר .
א.בניה מחוץ לאזורי הביקוש - מהות התוכנית הנה בעצם עסקת חליפין בה הדיירים מקבלים שווי בניה, שיפוץ וחיזוק היסודות ואילו הקבלן \ יזם מקבל זכויות בנייה על גג הבניין. באופי כזה של עסקת "חליפין" ברור כי ככל שערך הזכויות הניתנות ליזם גבול יותר כך כדאי ורווחי יותר מימוש הפרויקט, מצב זה יצר כדאיות ביצוע סבירה וטובה באזורי הביקוש ( גוש דן השרון בעיקר ) וחוסר יכולת ביצוע מטעמי אי כדאיות כלכליות באזורים שהנם מחוץ לאזור המרכז.
היות וברור כי כוונת החוק היתה ליצור מצב בו מבוצע חיזוק יסודות המבנים מפני רעידות אדמה בכל הארץ ולא אך ורק באיזורי הביקור יש לתת את הדעת לסוגייה ולתת לה פתרון, הפתרון יכול להיות במתן הטבות ספציפיות מחוץ לאזורי הביקור כגון הטבות מס, תמיכת מדינה באמצעות מענקים \ ערבויות לקבלן וכדומה .
ב. מימון - אחת הבעיות העומדות בפני יזמים \ קבלנים הנה העמדת מימון מספיק לפרויקט. בעוד שבפרויקטי בנייה אחרים ניתן להעמיד באופן רגיל מימון בנקאי , העמדת מימון כזה לפרויקטי תמ"א 38 קשה היות ולא ניתן לשעבד את הזכויות הניתנות לקבלן עד לגמר עבודות הבנייה באופן רגיל. מצב זה גורם להקטנת הכדאיות בפרויקטים מעין אלו בשל חוסר יכולת מינוף ההון העצמי וכמו כן מקטינה את כמות הקבלנים המסוגלים לבצע באמצעות הון עצמי פרויקטים מעין אלו . ניתן היה לתמוך בביצוע פרויקטים כאלו ובמיוחד מחוץ לאזורי הביקוש ( ראו נקודה קודמת ) באמצעות תמיכת מדינה לדוגמא על ידי מתן ערבויות לקבלנים שיאפשרו לקיחת אשראי בנקאי. או לחלופין הגעה להסדרי מימון נוחים ואפשריים עם המוסדות הבנקאיים.
ג. הסכמת דיירים - זו אחת המכשלות המהותיות בנושא התמ"א , רבות נאמר על הדרך הנכונה להגיע להסכמות הדרושות לביצוע הפרויקט כך שלא נכביר מילים על נושא זה, לאחרונה בוצעו שינויי חקיקה המאפשרים פנייה אל הממונה על הבתים המשותפים לצורך הכרעה במקרה של דייר המכשיל את הפרויקט ללא סיבה מוצדקת, פתרון זה הוא ההתחלה אך בהחלט אין בו די על מנת להזיז ולהניע את גלגלי הפרויקט מהר יותר.
מנינו שלושה נושאים עיקריים שלדעתנו יש לתת את תשומת הלב על מנת לשפר את יכול ההטמעה של פרויקטי תמ"א 38
אנו סבורים שאף עם חלוף הזמן והתגברות הפרויקטים המיושמים בפועל תישתפר מהירות ביצועם ונשכיל להתגבר על הכשלים בטמונים בחקיקה
בהצלחה
לפרטים נוספים ניתן לפנות אלינו בדואר אלקטרוני info@tamaaim.com או קישור הבא : http://www.tamaaim.com
PR: 
LD: 
I: 
Rank: 
C: 
יום שבת, 7 בנובמבר 2009
תמא 38 - כמה שכנים צריכים להסכים ?
לא אחת לא אחת דיירים המנסים ליישם את תמא 38 נתקלים בהתנגדויות משמעותיות מדייר אחד או יותר אשר אינם מעוניינים מסיבות כאלו או אחרות לתת יד או לכל הפחות אישור לביצוע הפרויקט. למרות העובדה כי עדיף לקבל הסכמה מקיר לקיר ליישום התוכנית קיימים פתרונות להתכנות הפרויקט גם ללא הסכמה מלאה כזו .
בכתבה להלן ננסה לתת בידכם את הפרטיםי הרלוונטים :
על פי פרסומי הרשויות הממשלתיות יש להשיג רוב של 66% בלבד על מנת ליישם את התוכנית
בכתבה להלן ננסה לתת בידכם את הפרטיםי הרלוונטים :
על פי פרסומי הרשויות הממשלתיות יש להשיג רוב של 66% בלבד על מנת ליישם את התוכנית
| סוג השיפוץ | הרוב הדרוש |
| חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה על פי תוכנית תמ"א 38 לחיזוק מבנים | 51% מבעלי הדירות בבניין |
| חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה כולל שינויים ברכוש המשותף (אולם כניסה, מעלית) | 60% מבעלי הדירות בבניין |
| חיזוק הבניין כולל בנייה על הגג בהתאם לתוכניות שיאושרו על ידי מוסדות התכנון | 66% מבעלי הדירות בבניין |
למרות זאת בכדי למסור את זכויות הבניה בגג עדיין צריך רוב של 100% מהדיירים ( פירוט לעיל )
| ||||||||||
על מנת לפתור בעייה זו ניתנה למפקח על המבנים (סמכות בית דין בנושא בניינים משותפים) את הסמכות לדון בבקשה כאשר רוב הדיירים (66%) מעוניינים להוציא את הפרויקט לפועל וישנם מס` מתנגדים. למעשה המפקח צריך לעזור להוציא פרויקטים כאלו לפועל בכדי למנוע מצב שבו מיעוט הדיירים מנסים לקבל תמורה נוספת המונעת את ביצוע הפרויקט ללא הצדקה אמיתית.
למרות זאת מצב שבו אין רוב מוחלט אינו מצב רצוי ואף אם הוחלט על ידי המפקח על המבנים לאשר את הפרויקט הדבר עשוי לגרום לצרות רבות במסגרת המימוש ולכן כדאי להגיע להסכמה עם כל הדיירים על מנת לבצע את הפרויקט
יום רביעי, 28 באוקטובר 2009
תמ"א 38 - על מה יש לתת את הדעת במימוש הפרויקט
תוכנית מתאר מס' 38 - או בקיצור תמ"א 38 הנה תוכנית שהאושרה כבר לפני מספר שנים, יעוד התוכנית העיקרי הנו עידוד בתים משותפים לביצוע חיזוק יסודות הבניין לקראת רעידת אדמה העלולה להיתרחש , זו בתמורה למתן זכויות בנייה ובעיקר הטבות מס בצורת הקלות במס שבח והטלי השבחה על הזכויות הניתנות.
התוכנית מעודדת בעצם חליפין של זכויות בנייה ועבודות בנייה תחת הטבת מס ומתן זכויות נוספות לשיפור מראה הבניין ותשתיותיו.
יוזמת התוכנית הנה ברוכה אך קיימים מספר נושאים המקשים על ישום התוכנית . תשומת לב לנושאים אלו כבר בשלבים הראשונים עשוייה להגדיל באופן משמעותי את ההיתכנות לקיומם.
במאמר זה ננסה לסקור חלק מנושאים כאלו ולציין את דרך ההתמודדות המומלצת לטעמנו
התוכנית מעודדת בעצם חליפין של זכויות בנייה ועבודות בנייה תחת הטבת מס ומתן זכויות נוספות לשיפור מראה הבניין ותשתיותיו.
יוזמת התוכנית הנה ברוכה אך קיימים מספר נושאים המקשים על ישום התוכנית . תשומת לב לנושאים אלו כבר בשלבים הראשונים עשוייה להגדיל באופן משמעותי את ההיתכנות לקיומם.
במאמר זה ננסה לסקור חלק מנושאים כאלו ולציין את דרך ההתמודדות המומלצת לטעמנו
הגעה להסכמה בין הדיירים - תהליך זה מורכב מעין כמוהו אך הסכמה זו הנה בסיס התוכנית , למרות עדכונים כאלו או אחרים ביוזמת החקיקה על מנת לשנות את הרוב הדרוש לצורך התוכנית, בניין שבו אין הסכמה מקיר לקיר יגרר במשך שנים כנראה עד לישום התוכנית אם בכלל , שימו לב לנושא זה והשתדלו ללבן את כל הפערים לפני היציאה לדרך על מנת לא לבזבז זמן מיותר , בצעו התהליך בצורה שקופה לכל הדיירים , שלחו עדכונים ושתפו דוקא את המתנגדים בתהליך על מנת לרתום אותם לנושא.
מיקום הבניין – היות ובסיס ההתוכנית הנו החלפת זכויות בנייה בעבודות ביצוע, עקב כך שווי הזכויות ככל שיגדל יעשה את הפרויקט אטרקטיבי יותר בעוד שעלויות הבנייה הנן שוות או דומות כמעט בכל מיקום. נושא זה טרם קיבל פיתרון על ידי המחוקק כך שבעצם עיקר ישום התוכנית הנו באיזור המרכז בעל שווי הקרקעות הגבוה ביותר בעוד שבאזור הצפון ודרום יהיה קשה יותר לבצע את הפרויקט מבחינה כלכלית. היו ערים לנקודה זו במידה והנכם גרים באזורים שאינם במרכז, פרויקטים ניתנים לישום אך בתמורה נמוכה יותר לדיירים לדוגמת הוספת מעלית ושיפוץ בלבד .
אישורים , אישורים , אישורים - כמו בכל פרויקט בנייה תהליך השגת האישורים הינו קשה וסזיפי והרשויות עצמן לומדות בימים אלו את ישום התוכנית והקשיים שבה., בעיות שונות כגון היתרי בנייה חריגים , בעיות חניה שיש צורך לפותרן וסתם בירוקרטיה דוחות לא אחת את ישום הפרויקט. כאן נותר רק להיתאזר בסבלנות ולהיתנחם בעובדה כי קיימות כבר מספר רשויות הנערכות באופן רציני ליישום התוכנית ומקדישות המשאבים הדרושים לשיפור התהליך ( רמת גן, רעננה, ) . כמובן שעבודה עם יזם \ קבלן נכון ועם משרד אדריכלים נכון בד"כ מקל על העבודה. ניתן להתנחם כי ההתמודדות עצמה נעשית על ידי הקבלן \ יזם בד"כ ולא על ידי דיירי הבניין הסובלים בעיקר מן הזמן שחולף עד לאישור.
מימון הפרויקט - תהליך החלפת זכויות הבנייה בשירותי בנייה המבוצע בתמ"א 38 לא מאפשר בשלב זה קבלת מימון בנקאי לפרויקט ומחייב מימון עצמי . דבר זה מקשה על הקבלן המבצע ומחייב מן הבניין בדיקה וקבלת ערבויות ביצוע מתאימות לצורך ביצוע הפרויקט בצורה תקינה. יש להניח כי בחלוף זמן וביצוע של פרויקטים נוספים יפתר נושא זה ונושא המימון יתאפשר אך עד אז שימו לב שהנכם מקבלים ערבויות נאותות ובוחנים את טיב החברה היזמית
לפרטים נוספים ניתן לפנות לאתר הבית שלנו - תמ"אים -הדרך שלך לתמ"א 38
או בכתובת מיייל Info@tamaaim.com
מאמרים נוספים :
תמ"א 38 - בסיס התוכנית
תמא 38 - איך עושים את זה
הירשם ל-
רשומות (Atom)