כפי שכבר כתבנו בפוסטים קודמים אין ספק שתוכנית המתאר ( תמא 38 ) נושאת מאחוריה כוונה חיובית לחזק את יסודות הבניין בפני רעידות אדמה מצד אחד ומן הצד השני לשפר את החזות העירוניות בחידוש המבנים , כל זאת בעזרת הענקת זכויות בנייה נוספות לדיירים וליזמים לצורך מימוש הפרויקט.
למרות זאת קיימים מספר "כשלים בתוכנית " שיש לתת עליהם את הדעת לצורך המשך מימושה המוצלח בעתיד .
כאן ננסה לסקור כשלים אלו , סבורני שלאחר מספר שנים שהתוכנית מוטמעת בעצלתיים הגיע הזמן לתת את הדעת לנושאים המפריעים לתוכנית להמריא בצורה מוצלחת ומהירה יותר .
א.בניה מחוץ לאזורי הביקוש - מהות התוכנית הנה בעצם עסקת חליפין בה הדיירים מקבלים שווי בניה, שיפוץ וחיזוק היסודות ואילו הקבלן \ יזם מקבל זכויות בנייה על גג הבניין. באופי כזה של עסקת "חליפין" ברור כי ככל שערך הזכויות הניתנות ליזם גבול יותר כך כדאי ורווחי יותר מימוש הפרויקט, מצב זה יצר כדאיות ביצוע סבירה וטובה באזורי הביקוש ( גוש דן השרון בעיקר ) וחוסר יכולת ביצוע מטעמי אי כדאיות כלכליות באזורים שהנם מחוץ לאזור המרכז.
היות וברור כי כוונת החוק היתה ליצור מצב בו מבוצע חיזוק יסודות המבנים מפני רעידות אדמה בכל הארץ ולא אך ורק באיזורי הביקור יש לתת את הדעת לסוגייה ולתת לה פתרון, הפתרון יכול להיות במתן הטבות ספציפיות מחוץ לאזורי הביקור כגון הטבות מס, תמיכת מדינה באמצעות מענקים \ ערבויות לקבלן וכדומה .
ב. מימון - אחת הבעיות העומדות בפני יזמים \ קבלנים הנה העמדת מימון מספיק לפרויקט. בעוד שבפרויקטי בנייה אחרים ניתן להעמיד באופן רגיל מימון בנקאי , העמדת מימון כזה לפרויקטי תמ"א 38 קשה היות ולא ניתן לשעבד את הזכויות הניתנות לקבלן עד לגמר עבודות הבנייה באופן רגיל. מצב זה גורם להקטנת הכדאיות בפרויקטים מעין אלו בשל חוסר יכולת מינוף ההון העצמי וכמו כן מקטינה את כמות הקבלנים המסוגלים לבצע באמצעות הון עצמי פרויקטים מעין אלו . ניתן היה לתמוך בביצוע פרויקטים כאלו ובמיוחד מחוץ לאזורי הביקוש ( ראו נקודה קודמת ) באמצעות תמיכת מדינה לדוגמא על ידי מתן ערבויות לקבלנים שיאפשרו לקיחת אשראי בנקאי. או לחלופין הגעה להסדרי מימון נוחים ואפשריים עם המוסדות הבנקאיים.
ג. הסכמת דיירים - זו אחת המכשלות המהותיות בנושא התמ"א , רבות נאמר על הדרך הנכונה להגיע להסכמות הדרושות לביצוע הפרויקט כך שלא נכביר מילים על נושא זה, לאחרונה בוצעו שינויי חקיקה המאפשרים פנייה אל הממונה על הבתים המשותפים לצורך הכרעה במקרה של דייר המכשיל את הפרויקט ללא סיבה מוצדקת, פתרון זה הוא ההתחלה אך בהחלט אין בו די על מנת להזיז ולהניע את גלגלי הפרויקט מהר יותר.
מנינו שלושה נושאים עיקריים שלדעתנו יש לתת את תשומת הלב על מנת לשפר את יכול ההטמעה של פרויקטי תמ"א 38
אנו סבורים שאף עם חלוף הזמן והתגברות הפרויקטים המיושמים בפועל תישתפר מהירות ביצועם ונשכיל להתגבר על הכשלים בטמונים בחקיקה
בהצלחה
לפרטים נוספים ניתן לפנות אלינו בדואר אלקטרוני info@tamaaim.com או קישור הבא : http://www.tamaaim.com
למרות זאת קיימים מספר "כשלים בתוכנית " שיש לתת עליהם את הדעת לצורך המשך מימושה המוצלח בעתיד .
כאן ננסה לסקור כשלים אלו , סבורני שלאחר מספר שנים שהתוכנית מוטמעת בעצלתיים הגיע הזמן לתת את הדעת לנושאים המפריעים לתוכנית להמריא בצורה מוצלחת ומהירה יותר .
א.בניה מחוץ לאזורי הביקוש - מהות התוכנית הנה בעצם עסקת חליפין בה הדיירים מקבלים שווי בניה, שיפוץ וחיזוק היסודות ואילו הקבלן \ יזם מקבל זכויות בנייה על גג הבניין. באופי כזה של עסקת "חליפין" ברור כי ככל שערך הזכויות הניתנות ליזם גבול יותר כך כדאי ורווחי יותר מימוש הפרויקט, מצב זה יצר כדאיות ביצוע סבירה וטובה באזורי הביקוש ( גוש דן השרון בעיקר ) וחוסר יכולת ביצוע מטעמי אי כדאיות כלכליות באזורים שהנם מחוץ לאזור המרכז.
היות וברור כי כוונת החוק היתה ליצור מצב בו מבוצע חיזוק יסודות המבנים מפני רעידות אדמה בכל הארץ ולא אך ורק באיזורי הביקור יש לתת את הדעת לסוגייה ולתת לה פתרון, הפתרון יכול להיות במתן הטבות ספציפיות מחוץ לאזורי הביקור כגון הטבות מס, תמיכת מדינה באמצעות מענקים \ ערבויות לקבלן וכדומה .
ב. מימון - אחת הבעיות העומדות בפני יזמים \ קבלנים הנה העמדת מימון מספיק לפרויקט. בעוד שבפרויקטי בנייה אחרים ניתן להעמיד באופן רגיל מימון בנקאי , העמדת מימון כזה לפרויקטי תמ"א 38 קשה היות ולא ניתן לשעבד את הזכויות הניתנות לקבלן עד לגמר עבודות הבנייה באופן רגיל. מצב זה גורם להקטנת הכדאיות בפרויקטים מעין אלו בשל חוסר יכולת מינוף ההון העצמי וכמו כן מקטינה את כמות הקבלנים המסוגלים לבצע באמצעות הון עצמי פרויקטים מעין אלו . ניתן היה לתמוך בביצוע פרויקטים כאלו ובמיוחד מחוץ לאזורי הביקוש ( ראו נקודה קודמת ) באמצעות תמיכת מדינה לדוגמא על ידי מתן ערבויות לקבלנים שיאפשרו לקיחת אשראי בנקאי. או לחלופין הגעה להסדרי מימון נוחים ואפשריים עם המוסדות הבנקאיים.
ג. הסכמת דיירים - זו אחת המכשלות המהותיות בנושא התמ"א , רבות נאמר על הדרך הנכונה להגיע להסכמות הדרושות לביצוע הפרויקט כך שלא נכביר מילים על נושא זה, לאחרונה בוצעו שינויי חקיקה המאפשרים פנייה אל הממונה על הבתים המשותפים לצורך הכרעה במקרה של דייר המכשיל את הפרויקט ללא סיבה מוצדקת, פתרון זה הוא ההתחלה אך בהחלט אין בו די על מנת להזיז ולהניע את גלגלי הפרויקט מהר יותר.
מנינו שלושה נושאים עיקריים שלדעתנו יש לתת את תשומת הלב על מנת לשפר את יכול ההטמעה של פרויקטי תמ"א 38
אנו סבורים שאף עם חלוף הזמן והתגברות הפרויקטים המיושמים בפועל תישתפר מהירות ביצועם ונשכיל להתגבר על הכשלים בטמונים בחקיקה
בהצלחה
לפרטים נוספים ניתן לפנות אלינו בדואר אלקטרוני info@tamaaim.com או קישור הבא : http://www.tamaaim.com
