תמא 38 , איך מתחילים ?

תמא 38 איך מתחילים ?

יישום ומימוש זכויות על פי תוכנית מתאר ארצית מספר 38 , הקרוייה בקיצור תמא 38 ( או תמ"א 38 ) הנה משימה לא פשוטה המערבת בתוכה מגעים עם צדדים רבים כגון דיירי הבניין, חברות יזמיות וקבלניות, גופים עירוניים , יועצים משפטיים ופיננסים וכד'. בנוסף לכך יש לקחת בחשבון כי משימה זו מבוצעת בדרך כלל על ידי צוות דיירים אשר מימוש התמא אינו עיקר עיסוקם בחיי היום יום דבר היוצר מורכבויות נוספות ולעיתים אף מעקב את יישום הפרויקט באופן משמעותי . אי לכך חשוב לתכנן את דרך הפעולה בצורה נכונה על מנת למנוע עיכובים ובזבוז זמן ולהבטיח תהליך יעיל ומוצלח אשר יביא בסופו למימוש הפרויקט בצורה המוצלחת ביותר האפשרית.
במאמר זה בחרנו להביא לכם את התהליך המומלץ לדעתנו, זאת לאחר שהיינו מעורבים במספר תהליכים מורכבים מעין אלו בעבר.

א. הבסיס – הסכמת דיירים - המכשול הראשוני ליישום הנו השגת הסכמת דיירים למימוש הזכויות וחיזוק המבנה על פי התמא. אין ספק כי יש לטפל בנושא הסכמת הדיירים לפני מעבר לבחירת יזם\ קבלן וכד. בדרך כלל השלב זה מעוניינים הדיירים לקבל מידע על זכויותיהם במסגרת התוכנית ומתחילים מגעים ראשוניים עם יזמים , אלו מצידם ימנעו להשקיע בפרויקט כל עוד אין הסכמת דיירים מצב הגורר למצב של "ביצה ותרנגולת" מבחינת יכולת התקדמות . אנו ממליצים להתחיל בשלב זה בהסכמה עקרונית של השכנים בלבד שתבוצע ללא קבלת הצעות מקבלנים \ יזמים, הסכמה זו יכולה להיות מנוסחת במסמך כללי אשר מסמיך את חברי הוועד לשאת ולתת עם יזמים לצורך קבלת הצעות למימוש. בחתימה על מסמך עקרוני כזה ושאינו מחייב מצד הדיירים מושגות שתי מטרות , האחת , השגת מחויבות ראשונית של הדיירים לתהליך בחתימה על המסמך והשני , הפגנת רצינות מצד הבניין לתהליך בבואם ליזמים לצורך בחינה ובדיקה של זכויותיהם לפי התוכנית.
ב. שלב ב – בדיקת הזכויות שלכם – בדיקת הזכויות שלכם אינה בהכרח דבר היכול להיות מבוצע אך ורק על ידי מהנדס או אדריכל מטעמכם . תוכלו ללמוד ולקבל פרטים בסיסיים אשר יעזרו לכם להבין ולקדם את התוכנית , כגון אפשרויות הבנייה והמגבלות של הבניין, צווים עירוניים המחייבים מפרטים מסויימים כגון חיפוי , חנייה וכד, חומר זה ניתן לקבל במחלקת ההנדסה בעירייה , שם תוכלו אף לשבת עם אחד המהנדסים אשר יסביר לכך את האפשרויות לאחר שתוציאו את תיק הבניין ( בדרך כלל יש להזמינו מראש לפני ההגעה לעירייה ) . בנוסף ניתן לקבל בחלק מהרשויות פרטים באתר ה GIS של הרשות הרלוונטית .
ג. שלב ב – קבלת הצעות רלוונטיות – לאחר שהשלמתם את שלב ההסכמה העקרונית ולמדתם את המגבלות והזכויות של הבניין שלכם ניתן לצאת לדרך . קיימות חברות אשר עוסקות בתחום מימוש ויזום פרויקטים כאלו , יש לפנות למספר גורמים ולבצע פגישות ראשוניות ובחינת האפשרויות למימוש בבניין. ככל שתלמדו יותר בשלבים הראשונים על הזכויות שלכם תוכלו למקד את היזמים להצעה ספציפית יותר ולאחר בחינה יסודית ומקצועית . שימו לב והדגישו כי ההצעה שברצונכם לקבל צריכה להיות לאחר בחינה יסודית וספציפית לגבי הבניין שלכם , המנעו מקבלת הצעות "גנריות" אשר לא יעזרו לכם לקדם את הפרויקט
ד. שלב ג – בחירת מישם הפרויקט – הגדירו את הקריטריונים לבחינה החשובים מבחינתכם , אלו יכולים להיות :
1. ידע ונסיון של היזם
2. גודל החברה
3. יכולת העמדת בטחונות
4. ממליצים
5. ההצעה עצמה
ה. בחירת עו"ד ועריכת הסכם – פרויקט תמא 38 דורש הבנה במספר נושאים ספציפים הקשורים למבנה העסקה ובחירת היועץ המשפטי הנכון המכיר ומבין את מורכבות הנושא תוכל לקדם את הפרויקט ולסייע במימושו היעיל והמהיר.

בהצלחה

השקעות בתמא 38

בתקופה האחרונה מתרבים הפרסומים על גופים הנכנסים לפעילות מימון והשקעה לצורך יישום תמא 38 . כניסה זו נובעת ממספר גורמים.

קושי בהשגת מימון בנקאי - כידוע קיימת בעייה בהשגת מימון בנקאי הנובעת מהמורכבות ביצירת נכס אשר אותו ניתן להציג כבטוחה לצורך קבלת מימון בנקאי, קיימים מספר פתרונות משפטיים מורכבים אך עדיין הנושא מורכב ויוצר בעיתיות בהשגת מימון בנקאי , מיקר את עלותו ולוקח זמן ומאמץ רבים מצד היזמים בהשוואה לעסקת נדלן טיפוסית. מתן מימון על ידי גופי השקעה שאינם בנקים ממלאת את הווקום הגדול למימון בעסקאות תמ"א 38 ומאפשרת למשקיע תשואה עודפת על הלוואה רגילה עם סיכון יחסי נמוך.

מחסור בקרקעות לבנייה באיזורי הביקוש - אותו מחסור הגורם לעליית מחירים משמעותית בשנים האחרונות גורם לעסקאות התמא בתוך הערים הגדולות להיות אטרקטיביות ובעלות סיכון נמוך להשקעה ומאפשר קבלת "קרקע" במרכז הערים אשר אינה קיימת לרכישה במרבית המקומות לייזום נדלני סטנדארטי.

צפי לקבלת הקלות נוספות בתוכנית - ברור לכל כי התוכנית בשלב זה אינה משיגה את מטרתה באופן גורף וניתן לראות תהליך מתמשך ועקבי של חתירה להקלות נוספות בין במישור המיסויי ובין במישור התהליכי במתן הקלות ותמריצים לישום התוכנית לחיזוק מבנים. כשיוטמעו השינויים תגדל רווחיות העסקאות אשר "מתבשלות" כעת ועשויות להסב למשקיעים היום תשואה עודפת כאמור עם סיכון יחסית נמוך

ג

רעידת אדמה בעוצמה של 7.4 בסולם ריכטר בניו זילנד

דיווח על רעידת אדמה הגורמת לקריסת מבנים והרס בניו זילנד

לסרטון

סקירת כדאיות ישום תמא 38

סקירת כדאיות ישום תמא 38

סקירת כדאיות ישום תמא 38

כפי שכתבנו קודם , תמא 38 הנה תוכנית אשר יוצרת בעצם מהלך של עסקת קומבינציה בה מוחלפות הזכויות הניתנות לקבלן על גג הבניין ובקומה המפולשת תמורת שיפוץ המבנה, חיזוקו מפני רעידות אדמה ותוספות אחרות הניתנות לדיירים בתמורה לזכויות אלו . הזכויות המוענקות במסגרת התמא פטורות פטור מלא או חלקי לפי העניין מהטלי השבחה ומס שבח.
התמורה בישום תמא 38 הניתנת לקבלן הנה באופן של מתן זכויות במקרקעין, בהתאם לכך משתנה הרווחיות באופן מהותי מעסקה לעסקה בשל המיקום ושווי הקרקע המוענקת לייזמים בתמורה לשירותיהם.
במקומות מסויימים מתקיימת בקלות ההצדקה הכלכלית לביצוע הפרויקטים בעוד שבאחרים אין הצדקה כלכלית כלל או שסף הרווחיות צר ומצומצם .
בכתבה הבאה ננסה לסקר את הבעיות העולות כתוצאה מהשוני המהותי הקיים בשווי הקרקע בחלק מהמיקומים
תמא 38 ראשון לציון , תמא 38, חולון – למרות העלייה במחירים באזורים אלו בשנים האחרונות עדיין עומדת שאלת כדאיות הביצוע בעינה וקיימת שונות מהותית בתוך העיר בין מקומות אשר כדאיים ליישום ( למרות הרווח הנמוך יחסית ) לבין אלו שאין הצדקה כלכלית או הרווח מרג'נלי . עיריית ראשון מאפשרת בנייה של מעבר לקומה אחת הניתנת לאחר הצגת תחשיב כלכלי אך המיסוי המוטל על הזכויות הניתנות מעבר לאלו הניתנות במסגרת התמא גבוה . עיריית ראשון השכילה להקים מנגנון מקצועי ותומך בהגשת הבקשות לתוכנית וקבלת מידע.
השונים בישראל ואת כדאיות הישום בהם.
תמא 38 רמת גן, תמא 38 רעננה , תמא 38 גבעתיים - ערים אשר ללא ספק צועדות בראש הערים אשר דוחפות לישום התוכנית שווי קרקעות גבוהה, מספר פרויקטים גדול יחסית בביצוע ובהתהליכי אישורים , הערייות הקימו מנגנון תומך לתוכנית תומך במתן סיוע לתושבים ולייזמים בצורה יעילה. רמת גן אף הגדילה לעשות באישור של קומה שנייה תחת התוכנית אשר מקבלת הקלות בהטלי ההשבחה.
תמא 38 חיפה והקריות , תמא 38 באר שבע – בראשונה בעיקר קיימת דרישה משמעותית ליישום התוכנית , זאת בשל גיל המבנים וכמו כן בשל סכנת רעידת האדמה באזור זה, למרות זאת קיימת בעיותיות בכדאיות ליישום התוכנית באזורים אלו מצד היזמים בשל שווי קרקע נמוך לבנייה דבר המונע יכולת התקדמות לביצוע וישום .
תמא 38 תל אביב – אזור אשר ללא ספק מרביתו כדאי ליישום בשל עליית מחירי הקרקע בשנים האחרונות , משום מה מעטים הפרויקטים שבוצעו , יש הטוענים בשל התנהלות מוניציפלית.
מהאמור לעיל ניתן לראות כי על מנת להמשיך ולעודד את ביצוע התוכנית על המחוקק והרשויות להמשיך ולתמוך בהקמת מנגנונים לתמיכה בישום התוכנית וליישום הקלות באזורים בהם אין הצדקה כלכלית ליישום או הכדאיות נמוכה. יש לדאוג כי יתקיים מערך יחסים בו הן דיירי הבניין , והן הייזמים\ קבלנים יוצאים נשכרים בישום תמא 38

אין האמור לעיל בכדי להוות חווד דעת מקצועית והרשום לעיל מהווה דעה אישית של הכותב לפי מיטב נסיונו .

תמ"א 38 - עדכוני חקיקה

ועדת השרים לענייני פנים ושירותים, בראשות שר הפנים וסגן ראש הממשלה אליהו ישי, אישרה בישיבתה
מיום 17.01.2010 מספר שינויים מקלים לתמ"א 38.

1. תמ"א 38 תאפשר הענקת הזכויות מכוחה גם במקרה שהמבנה הקיים, המחייב חיזוק, ייהרס ויבנה מבנה אחר במקומו.
זאת, כיוון שמבנה חדש עדיף בהיבטים ההנדסיים והתפקודיים על מבנה ישן ומחוזק. אפשרות זו לא תחול במקרה של בניין המיועד לשימור.
2. תמ"א 38 תחול על מבנים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה- 1.1.1980, גם אם נעשו בהם תוספות בניה לאחר מכן.

3. תמ"א 38 תאפשר, בבניין בעל קומה מפולשת, סגירה ומילוי של הקומה המפולשת בנוסף להקמת קומה נוספת למבנה והרחבת יחידות דיור קיימות בבניין.

4. שר הפנים דיווח לועדת השרים כי המועצה הארצית בישיבתה מיום 13.10.20009 החליטה להאריך את תוקפה של התמ"א ל- 5 שנים נוספות.